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01

杭州，新址与二手房双双领涨

不久前，我写过一篇《这8个城市，房价跌不动了？》一文，梳理了国度统计局月中公布的11月份寰球70个大中城市房价变化数据。

其中得出的效果是：

第一， 新址环比高涨的城市达到了17个，4个捏平，49个着落。高涨数目实在创下了一年来新高。

二手房环比高涨城市数目也一样，达到了10个，2个捏平，58个着落。

第二， 新址与二手房环比同期高涨的城市有8个，永诀是：

杭州、深圳、上海、厦门、重庆、天津、宁波、成皆。

制图：城市财经；数据：国度统计局

不错看到，杭州新址环比高涨0.9%，二手房环比高涨0.8%，涨幅双双领跑寰球。

杭州涨幅背后，是最近两个月在新一轮救市海浪下，在一线城市带动下，杭州成交量有了表露起势。

杭州贝壳商讨院泄漏，10月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房9120套，环比涨幅高达51%，同比旧年高涨了45%，创下19个月以来的新高，亦然7年以来成色最佳的“银十”。

与此同期，杭州地盘市集出身了新地王。

10月22日，钱江新城二期临了一宗限房价宅地迎来出让经过77轮报价，被绿城以总价34.22亿元竞得，溢价率28.55%，成交楼面价达50717元/平方米，成为杭州楼市新的单价地王，一举向上杭州此前的宅地单价记录，即凤起潮鸣在2016年的拿地价45368元/㎡。

11月份，成交热度延续。

杭州贝壳商讨院数据领悟，11月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房10429套，环比10月的9120套增长14.4%，同比旧年11月的8801套高涨18.5%，创下20个月来的新高。

数据开首：杭州贝壳商讨院

这一成交量一扫往日两年来的黯淡。但横向比对来看，这个热度，如故不足旧年3月份以及2021年3月份。

02

场地转动了吗

不久前还不才跌的杭州，楼市就此转向了吗？

只可说热度实在起来了，但房价转向，不成由此料定。

算作与成皆竞争新一线城市领头羊的杭州，在上一轮房价大牛技能，高涨太过。

从2016年到2021年，杭州开启了猖獗高涨面孔，不仅将亚运会的红利提前透支，何况严重透支。

2020年杭州房价最岑岭时，算作近郊的将来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时期，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价完全炒到10万+。

从各城市的住户杠杆率来看，杭州是炒房最猖獗的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。

之后，跟着宏不雅层面上的去杠杆，收紧房企贷款策略，寰球开启限购限贷限售等五限策略，再重复自后的三年黑天鹅，寰球楼市就此转向，一线城市皆概莫能外。

杭州在这么的布景下，开启了房价调度之路。

从杭州统计局泄漏的数据来看，其商品房销售面积和销售额2016年牛市启动之年相较于前一年大涨，面积大涨57%，销售额大涨71.5%。这一年的销售面积成为杭州商品房销量的巅峰。

之后的2017年至2020年，皆在缩水，但销售额反倒在高涨并在高处震憾。

2021年杭州商品房销量创下历史第二高，仅次于2016年，而销售额则创下了历史之最。

2022年势头戛计议词止，销售面积和销售额双双跳水，销售面积较前一年着落了37.7%，销售额着落了31.2%。

2023年仍处在低位，销量回到了2015年，但销售额仍处在高位。其反馈在房价上的数据就是，天然销量着落了不少，但房价跌幅并不大。

2023年凭证杭州公布的商品房销售额和销售面积计算的均价为31534元/平方米，相较于2022年仅着落了3%。

制图：城市财经；数据：杭州统计局

二手房市集的价钱，着落了不少。

杭州耀江文鼎苑不久前成交的一套89平米的屋子，单价4.8万。但2021年杭州房价巅峰时，文鼎苑成交单价一度高达12万。

特地据统计，比起2021年房价最高点，杭州大部分学区房降价幅度已向上30%，部分致使接近40%。

杭州房价见顶于2022年，面前举座均价回到了2019年的水平。

从上头的房价走势不错看到，2024年以来，杭州房价跌幅越来越猛。

而从国度统计局泄漏的数据来看，到9月份，杭州的新址和二手房皆仍不才跌，10月份新址仍不才跌，二手房在成交量带动下出现了高涨，11月份则证实为新址和二手房双双领涨寰球。

那么错误问题来了，杭州楼市是否就此转向？

本号的不雅点很明确：

并不是。

逻辑很浅近，激发杭州楼市着落的中枢双要素并没变。是以，杭州房价调度后续仍会进行。

03

杭州房价调度的逻辑莫得变

钱塘自古富贵，如今更是成为中央钦定的寰球首个亦然面前独逐个个共同富裕示范区。

江浙沪的富贵还体面前，面前寰球50亿以上身价的富豪，包邮区最多。

胡润商讨院最新发布的2024年百富榜数据领悟，中国领有50亿元身家以上的富豪1094东谈主，比较旧年减少了不少。

这1094东谈主，居住在包邮区的东谈主数最多。其中上海112东谈主、杭州68东谈主、宁波27东谈主、苏州25东谈主、无锡12东谈主、南京11东谈主、温州11东谈主、绍兴11东谈主、嘉兴10东谈主、南通5东谈主。

强悍的购买力，撑起了杭州楼市，更撑起了上海楼市。

是以，杭州楼市高涨的骨子，是富裕资金的炒作。

是以，杭州楼市和京沪深楼市一样，骨子上亦然不缺购买力的市集。影响这类市集的中枢要素，是信心和预期。

信心和预期需要宏不雅经济场地、奇迹场地来撑起。就面前的场地来看，这两个点的复苏，仍莫得念念象中那么好。

不久前召开的年末错误会议上，官方 强调：

现时外部环境变化带来的不利影响加深，我国经济运行仍面对不少辛苦和挑战，主若是国内需求不足，部分企业坐褥运筹帷幄辛苦，环球奇迹增收面对压力，风险隐患仍然较多。

这段话，和旧年7月份召开的中央政事局会议上的表述，莫得太大辞别。

旧年的表述是：

现时经济运行面对新的辛苦挑战，主若是国内需求不足，一些企业运筹帷幄辛苦，重心边界风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控沉稳转段后，经济归附是一个波浪式发展、鬈曲式前进的历程。我国经济具有稠密的发展韧性和后劲，始终向好的基本面莫得变调。

这一次，用了“不利影响加深”，这意味着来岁的外部环境不细目性在加重，毕竟特朗普也曾二度回首。

正因为不利影响在加深，是以从本年四季度启动，咱们的货币和财政策略开启了超宽松面孔。

而按照最近两次重磅会议的定调，来岁会接续轰油门。

所 以，当下的宏不雅经济场地和奇迹场地，并莫得变调信心和预期。

这极少，其实不错从寰球数据中获得体现。

国度统计局泄漏：

1-11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。

开首：国度统计局

聚拢之前公布的前10个月的数据，不错计算出11月份单月的商品房销售面积是8188万平方米，销售额8270亿元。

这两个数值相较于旧年同期，均稍稍增长。旧年11月份寰球商品房单月销售面积7930.17万平方米，销售额8156.94亿元。

与本年10月份比较，也略有增长。

但比较于其他月份，则显得很平素，仍是在调度景色的数据。

制图：城市财经；数据：国度统计局

2024年还剩临了一个月，全年商品房销售面积与销售额将从旧年的“双11”跌至“双9”。

除了信心与预期莫得归附外，杭州房价与杠杆率仍在高位，亦然一个错误适度。

上头我也曾透过数据展示了杭州往日两年天然商品房销售面积跳水，但房价跌幅并不大，杭州的房价依旧很高很高，泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期，而杠杆率是寰球平均数的两倍以上。

是以，下降趋势不会变调。

本号关于后市一线与强二线城市的判断是：

第一，后续咱们的经济、奇迹场地在如今的各式货币、财政增量策略加捏下，如果筑底回稳，市集信心可能起来，不然如故躲不外药效酌定看守三个月的常规。

第二，等这一轮调度杀青之后，一线城市中枢性段的优质住宅，依旧具备保值升值作用，但凭借炒房赚快钱的期间，不存在了。

第三，寰球分化、区域分化、城市分化。

将来的房地产市集，会是一个十分碎屑化的市集。不仅寰球边界内分化严重，区域分化、城市里面分化相似严重。

毕竟，中国东谈主口红利也曾驱逐，而大巨额城市海量的库存近况也摆在这里。

这便意味着，这一波调度之后，咱们的房价会雷同于日本。

几个中枢城市线上赌钱APP大全群中的中枢城市（一线与部分强二线城市），价钱在通胀和需求作用下，接续高涨。其他大巨额城市，会在东谈主口流失之下，横盘几许年。少部分东谈主口流失严重，产业瘦削的城市，房价白菜化。

中枢城市，中枢区与郊区，会有相似的分化。